Verkaufsweg

Home Staging: Wirkung, Aufwand, wann es sich beim Privatverkauf lohnt

· Redaktion

Modern eingerichtetes Wohnzimmer als Beispiel für Home Staging vor dem Immobilienverkauf

Home Staging – die verkaufsorientierte Aufbereitung einer Immobilie mit Möblierung, Licht und Farbgestaltung – lohnt sich vor allem bei leerstehenden oder stark individuell eingerichteten Objekten, weil es Interessenten hilft, sich die eigene Nutzung vorzustellen, und die Fotos für das Exposé deutlich verbessert.

Der Aufwand reicht von wenigen Stunden Entrümpeln und Umräumen bis zur professionellen Möblierung mit Leihmöbeln. Ob sich der zusätzliche Aufwand beim Privatverkauf lohnt, hängt stark vom Ausgangszustand der Immobilie und der Zielgruppe ab.

Kurz zusammengefasst

  • Home Staging bereitet eine Immobilie gezielt für Fotos und Besichtigungen auf, nicht für den dauerhaften Eigengebrauch
  • Größter Effekt bei leeren Wohnungen und sehr individuell möblierten Objekten
  • Drei Stufen: Entrümpeln/Reinigen, Umräumen mit vorhandenen Möbeln, professionelle Neumöblierung mit Leihmöbeln
  • Kosten reichen von geringem Aufwand für Grundreinigung bis zu vierstelligen Beträgen bei professioneller Vollmöblierung
  • Kein Ersatz für notwendige Instandsetzung bei echten baulichen Mängeln

Was genau bedeutet Home Staging?

Home Staging bezeichnet die gezielte optische Aufbereitung einer Immobilie vor dem Verkauf: Entrümpeln, Reparieren kleinerer Schönheitsmängel, neutrale Farbgestaltung, gezielte Möblierung und Lichtsetzung. Ziel ist, dass möglichst viele unterschiedliche Interessenten sich das Objekt als eigenes Zuhause vorstellen können – ein Effekt, den professionelle Stager als „Neutralisierung“ bezeichnen, weil zu individuelle Einrichtung oder persönliche Gegenstände diese Vorstellung eher erschweren.

Wann wirkt Home Staging am stärksten?

Der Effekt ist am größten bei zwei Ausgangslagen: erstens bei leerstehenden Wohnungen und Häusern, weil leere Räume auf Fotos häufig kleiner und weniger einladend wirken, als sie tatsächlich sind. Zweitens bei stark individuell eingerichteten Objekten, etwa nach jahrzehntelanger Eigennutzung, bei denen persönlicher Geschmack, Möbelfülle oder Gerüche die Vorstellungskraft der Interessenten einschränken. Bei bereits neutral und modern eingerichteten Immobilien ist der zusätzliche Effekt meist geringer.

Warum die ersten Fotos entscheidend sind

Die überwiegende Mehrheit der Kaufinteressenten sortiert Angebote zunächst anhand der Titelfotos im Exposé vor, bevor überhaupt eine Besichtigung angefragt wird. Unaufgeräumte, dunkle oder überladene Räume auf dem ersten Foto führen häufig dazu, dass ein Inserat übersprungen wird, unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Immobilie.

Welche Stufen von Home Staging gibt es?

In der Praxis lassen sich drei Stufen unterscheiden, die sich im Aufwand deutlich unterscheiden:

  1. Grundreinigung und Entrümpelung: persönliche Gegenstände, überzählige Möbel und Unordnung entfernen, gründlich reinigen und lüften.
  2. Umräumen mit vorhandenen Möbeln: vorhandene Möbelstücke neu anordnen, neutrale Textilien und Beleuchtung ergänzen, ohne neue Möbel anzuschaffen.
  3. Professionelles Home Staging mit Leihmöbeln: spezialisierte Anbieter möblieren leere oder entrümpelte Räume komplett neu, meist zeitlich befristet für die Dauer der Vermarktung.

Was kostet Home Staging – und lohnt sich das beim Privatverkauf?

Die Kosten hängen stark von Umfang und Anbieter ab: Grundreinigung und Umräumen mit eigenen Mitteln verursachen meist nur geringen finanziellen Aufwand, professionelle Vollmöblierung mit Leihmöbeln über mehrere Wochen bewegt sich dagegen oft im mittleren bis oberen dreistelligen bis niedrigen vierstelligen Bereich, abhängig von Objektgröße und Mietdauer der Möbel. Ob sich diese Investition lohnt, hängt von der erwarteten Verkürzung der Vermarktungsdauer und einem möglicherweise besser erzielbaren Preis ab – beides lässt sich vorab nicht garantieren und variiert je nach Markt und Objekt stark.

Stufe Typischer Aufwand Wirkung
Entrümpeln & Reinigen gering, meist Eigenleistung Grundlegend für aussagekräftige Fotos
Umräumen mit eigenen Möbeln gering bis mittel Bessere Raumwirkung ohne Neuanschaffung
Professionelle Vollmöblierung mittel bis vierstellig Stärkster Effekt bei leeren Objekten

Was Home Staging nicht ersetzen kann

Home Staging kaschiert Oberflächliches, behebt aber keine echten baulichen Mängel wie Feuchtigkeitsschäden, veraltete Elektrik oder Sanierungsstau am Dach. Solche Mängel müssen im Rahmen der Gewährleistung ohnehin gegenüber dem Käufer offengelegt werden – ein aufgehübschtes Erscheinungsbild ändert nichts an der rechtlichen Offenlegungspflicht.

Wer eine Immobilie privat vermarktet und Unterstützung bei Fotos, Exposé oder Home Staging sucht, findet passende Anbieter im Verzeichnis.

Hinweis

Dieser Beitrag gibt keine Verkaufs- oder Wertgarantie. Der tatsächliche Effekt von Home Staging auf Vermarktungsdauer und erzielten Preis hängt vom Einzelfall ab und lässt sich nicht pauschal beziffern.

Häufige Fragen

Lohnt sich Home Staging auch bei einer bereits bewohnten Immobilie?

Teilweise. Schon einfache Maßnahmen wie Entrümpeln und Aufräumen verbessern häufig die Fotoqualität, ohne dass eine komplette Neumöblierung notwendig ist.

Muss ich Home Staging selbst bezahlen?

In der Regel ja, sofern kein Makler die Kosten im Rahmen seiner Leistung übernimmt oder anteilig vorstreckt.

Ersetzt Home Staging eine professionelle Fotografie?

Nein, beide ergänzen sich: Home Staging bereitet die Räume vor, professionelle Fotografie setzt sie anschließend optimal in Szene.

Ist Home Staging bei jedem Objekt sinnvoll?

Nein. Bei bereits modern und neutral eingerichteten Immobilien ist der zusätzliche Effekt meist geringer als bei leerstehenden oder sehr individuell möblierten Objekten.

Quellen und Stand