Glossar
Gewährleistung (beim Immobilienverkauf)
Kurze Definition, Einordnung, verwandte Begriffe: Diese Seite ist der Einstieg zu Gewährleistung (beim Immobilienverkauf).
Definition
Beim Immobilienverkauf lässt sich die gesetzliche Sachmängelhaftung nach § 442 BGB im notariellen Kaufvertrag weitgehend ausschließen, wenn der Käufer den Mangel bei Vertragsschluss kannte oder grob fahrlässig nicht kannte. Ein vollständiger Gewährleistungsausschluss ist bei Privatverkäufen üblich, greift aber nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln.
Einordnung
Die Gewährleistung beim Immobilienverkauf umfasst die Rechte des Käufers bei Sach- oder Rechtsmängeln nach §§ 434 ff. BGB, etwa Nacherfüllung, Rücktritt, Minderung oder Schadensersatz. Nach § 442 Abs. 1 BGB sind diese Rechte jedoch ausgeschlossen, wenn der Käufer den Mangel bei Vertragsschluss bereits kannte oder ihn nur infolge grober Fahrlässigkeit nicht kannte und deshalb selbst hätte erkennen müssen. Eingetragene Grundbuchrechte muss der Verkäufer nach § 442 Abs. 2 BGB dagegen stets beseitigen, selbst wenn der Käufer sie kannte.
Beim Verkauf gebrauchter Immobilien ist ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss weit verbreitet, findet seine Grenze jedoch nach § 444 BGB, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat. In diesen Fällen bleibt der Käufer trotz vertraglichem Ausschluss weiterhin vollumfänglich gewährleistungsberechtigt. Die reguläre Verjährungsfrist für Sachmängelansprüche bei Grundstücken beträgt zudem fünf Jahre ab Übergabe.
Was das konkret bedeutet
Verkäufer sollten bekannte Mängel, etwa Feuchtigkeitsschäden oder frühere Wasserschäden, im Kaufvertrag ausdrücklich schriftlich offenlegen, um sich später nicht dem Vorwurf arglistigen Verschweigens auszusetzen. Käufer wiederum sollten vor der Beurkundung eine sorgfältige Besichtigung und, bei Verdachtsmomenten, eine fachkundige Prüfung des Objekts durch einen Sachverständigen vornehmen lassen. Eine schriftliche Mängelliste als Vertragsanlage schützt im Streitfall beide Seiten gleichermaßen. Auch mündliche Zusicherungen während der Besichtigung sollten Käufer sich vorsorglich schriftlich bestätigen lassen.
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Kennzahlen
| Rechtsgrundlage | §§ 434 ff., 442, 444 BGB |
|---|---|
| Ausschluss der Käuferrechte bei | Kenntnis des Mangels nach § 442 BGB |
| Grenze des Ausschlusses | Arglist oder Garantie nach § 444 BGB |
Das gehört dazu
- Haftungsausschluss
- Arglist / Arglistige Täuschung
- Notarvertrag
- Online-Bewertung (Grenzen & Genauigkeit)
- Gutachterausschuss
- Sachwertverfahren
- Halbteilungsgrundsatz (§ 656c BGB)
- Bedarfsausweis
- Qualifizierter Alleinauftrag
Was oft gefragt wird
Kann die Gewährleistung beim Immobilienverkauf komplett ausgeschlossen werden?
Grundsätzlich ja, üblich ist die Klausel "gekauft wie gesehen", die Grenze liegt jedoch bei arglistig verschwiegenen Mängeln oder einer übernommenen Garantie nach § 444 BGB.
Was passiert, wenn der Käufer einen Mangel vor dem Kauf kannte?
Nach § 442 Abs. 1 BGB sind seine Rechte wegen dieses konkreten Mangels dann grundsätzlich ausgeschlossen, unabhängig von einer zusätzlichen vertraglichen Regelung.
Haftet der Verkäufer auch bei grob fahrlässiger Unkenntnis des Käufers?
In der Regel nicht, außer der Verkäufer hat den Mangel arglistig verschwiegen oder ausdrücklich eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen.
Quelle: § 444 BGB – gesetze-im-internet.de · Stand: Oktober 2026
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