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Verkehrswert ermitteln: Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren erklärt

· geprüft am · Redaktion

Immobilienmodell mit Taschenrechner und Bauplan zur Verkehrswertermittlung

Der Verkehrswert einer Immobilie wird nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) mit einem von drei Verfahren ermittelt: dem Vergleichswertverfahren für Wohnungen und Standardhäuser, dem Ertragswertverfahren für vermietete Objekte und dem Sachwertverfahren für selbstgenutzte Häuser ohne ausreichende Vergleichsdaten.

Welches Verfahren zur Anwendung kommt, hängt vom Immobilientyp und von der verfügbaren Datenlage ab. Gutachterausschüsse und Sachverständige wählen das Verfahren, das dem tatsächlichen Marktverhalten für diesen Immobilientyp am nächsten kommt – Käufer eines Einfamilienhauses orientieren sich anders am Preis als Investoren eines Mehrfamilienhauses.

Kurz zusammengefasst

  • Vergleichswertverfahren: Wert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte, Standard bei Eigentumswohnungen
  • Ertragswertverfahren: Wert aus der erzielbaren Miete, Standard bei vermieteten Renditeobjekten
  • Sachwertverfahren: Wert aus Bodenwert plus Gebäudewert, Standard bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern
  • Rechtsgrundlage ist die ImmoWertV in der seit 1. Januar 2022 geltenden Fassung, gestützt auf § 194 Baugesetzbuch
  • Alle drei Verfahren können durch einen Marktanpassungsfaktor an die tatsächliche Marktlage angepasst werden

Was ist der Verkehrswert überhaupt?

Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist nach § 194 BauGB der Preis, der zum Zeitpunkt der Ermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, sonstigen Beschaffenheit und Lage ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Entscheidend ist der Wertermittlungsstichtag: Der Verkehrswert gilt immer nur für einen festen Zeitpunkt, weil sich Marktbedingungen laufend ändern.

Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren?

Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert unmittelbar aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien ab, die der örtliche Gutachterausschuss in seiner Kaufpreissammlung erfasst. Je mehr vergleichbare Objekte in Lage, Größe, Baujahr und Zustand vorliegen, desto genauer das Ergebnis. Für Eigentumswohnungen in Städten mit aktivem Markt liefert dieses Verfahren meist die zuverlässigsten Werte, weil ausreichend Vergleichsdaten existieren.

Fehlen genug Vergleichsobjekte, etwa bei sehr individuellen Häusern in ländlichen Lagen, greifen Gutachter auf indirekte Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses zurück oder wechseln auf ein anderes Verfahren.

Wie funktioniert das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren berechnet den Wert aus der nachhaltig erzielbaren Miete abzüglich Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert über einen Liegenschaftszinssatz. Es kommt bei vermieteten Mehrfamilienhäusern, Renditeobjekten und gewerblich genutzten Immobilien zum Einsatz, weil Käufer solcher Objekte primär in Mieteinnahmen investieren, nicht in Eigennutzung. Der Bodenwert wird dabei separat über das Vergleichswertverfahren ermittelt und zum kapitalisierten Gebäudeertragswert addiert.

Wichtige Einflussgrößen sind die Restnutzungsdauer des Gebäudes und der Liegenschaftszinssatz, den die Gutachterausschüsse regelmäßig aus tatsächlichen Verkaufsfällen ableiten und veröffentlichen.

Wie funktioniert das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren addiert den Bodenwert (auf Basis des Bodenrichtwerts) und den Gebäudesachwert, der sich aus den Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung ergibt. Es ist das Standardverfahren für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, für die es zu wenige unmittelbare Vergleichsverkäufe gibt, um ein Vergleichswertverfahren sauber anzuwenden. Damit der rechnerische Sachwert nicht am tatsächlichen Marktgeschehen vorbeigeht, wird er anschließend mit einem Sachwertfaktor (Marktanpassungsfaktor) des örtlichen Gutachterausschusses multipliziert.

Warum der Marktanpassungsfaktor entscheidend ist

Ohne Marktanpassung würde das Sachwertverfahren häufig deutlich von echten Verkaufspreisen abweichen, da reine Herstellungskosten nicht automatisch der Zahlungsbereitschaft am Markt entsprechen. Der Faktor gleicht diese Differenz auf Basis realer Verkaufsfälle in der Region aus.

Welches Verfahren passt zu welcher Immobilie?

Verfahren Typischer Einsatz Zentrale Datenbasis
Vergleichswertverfahren Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Bauland Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses
Ertragswertverfahren Vermietete Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte Erzielbare Miete, Liegenschaftszinssatz
Sachwertverfahren Selbstgenutzte Ein-/Zweifamilienhäuser Bodenrichtwert, Herstellungskosten, Marktanpassungsfaktor

In der Praxis wendet ein Sachverständiger häufig mehr als ein Verfahren an, um das Ergebnis zu plausibilisieren, auch wenn nur eines als Hauptverfahren ausgewiesen wird. Grundlage für den Bodenwertanteil in allen drei Verfahren ist stets der aktuelle Bodenrichtwert des zuständigen Gutachterausschusses.

Hinweis

Dieser Beitrag erläutert die Systematik der Wertermittlungsverfahren allgemein und ersetzt kein individuelles Gutachten. Für rechtlich bindende Wertfeststellungen, etwa gegenüber Finanzamt oder Gericht, ist ein qualifizierter Sachverständiger oder Steuerberater hinzuzuziehen.

Häufige Fragen

Kann ich das Verfahren selbst wählen?

Nein. Das passende Verfahren richtet sich nach Immobilientyp und Datenlage und wird vom Gutachterausschuss oder Sachverständigen festgelegt, nicht vom Eigentümer.

Warum unterscheiden sich Online-Bewertung und Gutachten oft im Ergebnis?

Online-Tools arbeiten meist mit vereinfachten Vergleichswertmodellen ohne Besichtigung, während ein Gutachten Zustand, Baulasten und Marktanpassungsfaktoren individuell einbezieht.

Was ist der Wertermittlungsstichtag?

Der Zeitpunkt, auf den sich der ermittelte Verkehrswert bezieht. Bei stark schwankenden Märkten kann derselbe Bericht wenige Monate später bereits veraltet sein.

Gilt die ImmoWertV bundesweit einheitlich?

Ja, die ImmoWertV ist Bundesrecht und gilt einheitlich; die konkreten Marktdaten wie Bodenrichtwerte und Liegenschaftszinssätze werden jedoch von den jeweils zuständigen regionalen Gutachterausschüssen erhoben.

Quellen und Stand

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