Vorbereitung & Bewertung

Bodenrichtwert: Wo Sie ihn finden und was er über Ihren Verkaufspreis sagt

· Redaktion

Luftaufnahme eines Wohngebiets zur Veranschaulichung von Grundstückslagen und Bodenrichtwerten

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert für unbebauten Grund in einer Richtwertzone, den Gutachterausschüsse aus tatsächlichen Grundstücksverkäufen ableiten; Sie finden ihn über das länderübergreifende Portal BORIS oder die jeweilige Landes-Website, er ersetzt aber keine vollständige Verkehrswertermittlung für Ihr konkretes Haus.

Für Verkäufer ist der Bodenrichtwert vor allem ein erster Baustein: Er zeigt, was der nackte Grund in Ihrer Straße wert ist, sagt aber nichts über Gebäudezustand, Grundrissqualität oder individuelle Ausstattung aus. Wer den Angebotspreis allein auf den Bodenrichtwert stützt, verkennt regelmäßig einen Großteil des tatsächlichen Immobilienwerts.

Kurz zusammengefasst

  • Bodenrichtwerte werden von den örtlichen Gutachterausschüssen nach § 196 BauGB aus echten Kaufverträgen abgeleitet
  • Abruf bundesweit über BORIS-D, das zu den Landesportalen weiterleitet
  • Der Wert gilt je Richtwertzone und Stichtag, meist zum 1. Januar eines Jahres neu festgestellt
  • Für Vollzugriff mit Kartendarstellung verlangen die meisten Bundesländer eine Gebühr je Abfrage
  • Bodenrichtwert × Grundstücksfläche ergibt nur den Bodenwert, nicht den Verkehrswert der Immobilie

Was genau ist ein Bodenrichtwert?

Ein Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert je Quadratmeter für unbebautes, baureifes Land innerhalb einer abgegrenzten Richtwertzone mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen. Rechtsgrundlage ist § 196 BauGB: Die Gutachterausschüsse ermitteln die Werte aus der Kaufpreissammlung, also aus tatsächlich notariell beurkundeten Grundstücksverkäufen der Region. Jede Richtwertzone hat einen eigenen Wert; direkt benachbarte Straßenzüge können sich deshalb im Bodenrichtwert deutlich unterscheiden.

Wo finden Sie den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück?

Der zentrale Einstiegspunkt ist das Bodenrichtwertinformationssystem der Länder, kurz BORIS-D. Es ist ein Gemeinschaftsprojekt mehrerer Bundesländer, das Bodenrichtwerte länderübergreifend einheitlich und webbasiert zugänglich macht und zu den amtlichen Auskunftsportalen der einzelnen Bundesländer weiterleitet. Da jedes Bundesland sein eigenes Portal mit eigener Gebührenstruktur betreibt, unterscheidet sich der Zugriff im Detail: Manche Länder zeigen eine grobe Preisklasse kostenlos an, für die exakte Zahl mit Kartenausdruck fällt meist eine geringe Gebühr je Abfrage an.

Alternativ liegt der zuletzt festgestellte Bodenrichtwert häufig auch dem Grundbuchauszug oder älteren Steuerbescheiden zugrunde und kann direkt beim örtlichen Gutachterausschuss erfragt werden.

Wie oft werden Bodenrichtwerte aktualisiert?

Die Gutachterausschüsse stellen Bodenrichtwerte in der Regel jährlich zu einem festen Stichtag neu fest, meist zum 1. Januar. In Regionen mit wenigen Grundstücksverkäufen kann der Turnus länger sein, weil zu wenige aktuelle Kauffälle für eine verlässliche Neuberechnung vorliegen. Für Ihren Verkauf zählt deshalb immer die zum aktuellen Zeitpunkt gültige Fassung, nicht ein älterer, möglicherweise noch im Umlauf befindlicher Wert.

Was sagt der Bodenrichtwert über Ihren Verkaufspreis aus – und was nicht?

Der Bodenrichtwert bildet nur den Bodenwertanteil ab. Für eine bebaute Immobilie kommt beim Sachwertverfahren nach ImmoWertV zusätzlich der Gebäudesachwert hinzu, der sich aus Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung ergibt, sowie ein regionaler Marktanpassungsfaktor. Beim Vergleichswertverfahren, das für Eigentumswohnungen meist zum Einsatz kommt, fließt der Bodenrichtwert dagegen nur indirekt über die Vergleichsobjekte ein.

Typischer Rechenfehler bei Verkäufern

Ein häufiger Denkfehler: Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche wird mit dem erzielbaren Verkaufspreis gleichgesetzt. Tatsächlich ist das nur der Bodenwert – bei einem gut erhaltenen Haus kann der Gebäudewert diesen um ein Vielfaches übersteigen, bei einem abrissreifen Gebäude kann der Bodenwert umgekehrt sogar über dem Gesamtwert liegen, wenn Abrisskosten gegenzurechnen sind.

Frage Antwort aus dem Bodenrichtwert
Was ist der reine Grund wert? Ja, direkt ablesbar je Quadratmeter
Was ist das Gebäude wert? Nein, dafür Sachwert- oder Vergleichswertverfahren nötig
Wie hoch ist mein realistischer Verkaufspreis? Nein, nur ein Baustein von mehreren
Wie unterscheiden sich Nachbarlagen? Ja, je Richtwertzone erkennbar

Wer den Bodenrichtwert als Ausgangspunkt für den Verkehrswert der gesamten Immobilie nutzen möchte, sollte ihn mit einer vollständigen Wertermittlung durch Makler oder Sachverständigen kombinieren. Eine Übersicht passender Ansprechpartner bietet das Verzeichnis.

Hinweis

Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Bodenrichtwerte werden unter anderem auch für die Grundsteuer- und Erbschaftsteuerbewertung herangezogen; bei steuerlichen Fragen wenden Sie sich an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.

Häufige Fragen

Ist der Abruf des Bodenrichtwerts immer kostenlos?

Nicht überall. Viele Bundesländer zeigen eine grobe Werteinordnung kostenlos, verlangen für die amtliche Auskunft mit Kartenausschnitt jedoch eine geringe Gebühr je Abfrage.

Warum unterscheiden sich Bodenrichtwerte benachbarter Grundstücke?

Weil sie in unterschiedlichen Richtwertzonen liegen können, etwa durch Unterschiede bei Erschließung, Nutzungsart oder Lagequalität, auch wenn die Grundstücke nah beieinanderliegen.

Kann ich mit dem Bodenrichtwert allein meinen Angebotspreis festlegen?

Nein. Er liefert nur den Bodenwertanteil; Gebäudezustand, Ausstattung und aktuelle Marktlage müssen zusätzlich über ein Wertermittlungsverfahren einfließen.

Wer erhebt die Bodenrichtwerte?

Die unabhängigen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, die bei den jeweiligen Landkreisen, kreisfreien Städten oder Bundesländern eingerichtet sind.

Quellen und Stand

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