Hausverkauf vorbereiten: Checkliste in 12 Schritten vor dem ersten Inserat

Eine gute Hausverkauf-Vorbereitung umfasst zwölf Schritte von der Wertermittlung über die Beschaffung von Grundbuchauszug, Energieausweis und Wohnflächenberechnung bis zum fertigen Exposé, bevor das erste Inserat online geht – wer Unterlagen vorher sammelt, vermeidet spätere Verzögerungen beim Notartermin.

Die Reihenfolge ist dabei kein Selbstzweck: Fehlt zum Beispiel der Energieausweis bereits im Inserat, drohen nach § 87 Gebäudeenergiegesetz (GEG) Bußgelder. Fehlt der Grundbuchauszug beim ersten Kaufinteressenten-Gespräch, wirkt der Verkauf unvorbereitet. Die folgende Checkliste ordnet die wichtigsten Schritte chronologisch.

Welche zwölf Schritte gehören zur Vorbereitung?

Die zwölf Schritte lassen sich in drei Phasen gliedern: Wertermittlung und Unterlagen, Aufbereitung der Immobilie, und Vermarktungsvorbereitung.

1. Verkehrswert ermitteln lassen (Online-Tool, Makler oder Sachverständiger)
2. Aktuellen Grundbuchauszug beim Grundbuchamt anfordern
3. Bestehende Grundschulden bei der Bank abfragen und Ablösesumme klären
4. Energieausweis besorgen oder erneuern lassen
5. Wohnflächenberechnung prüfen oder erstellen lassen
6. Flurkarte und Baulastenverzeichnis-Auszug beim Katasteramt bzw. Bauamt einholen
7. Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung und letzte Protokolle der Eigentümerversammlung zusammenstellen
8. Offensichtliche Mängel und Sanierungsstau realistisch erfassen
9. Entscheidung Makler oder Privatverkauf treffen
10. Angebotspreis auf Basis der Wertermittlung festlegen
11. Aussagekräftige Fotos und Exposé-Text vorbereiten
12. Vermarktungskanal wählen und Besichtigungstermine planen

Welche Unterlagen müssen zwingend vorliegen?

Kaufinteressenten und deren finanzierende Banken erwarten vollständige Unterlagen bereits früh im Prozess. Ein Grundbuchauszug darf laut gängiger Praxis der Grundbuchämter bei Vorlage nicht älter als wenige Monate sein, da er den aktuellen Stand von Eigentum und Belastungen zeigen soll. Die Wohnflächenberechnung ist wichtig, weil eine falsch angegebene Wohnfläche später als Sachmangel gewertet werden kann. Bei Eigentumswohnungen kommt die Teilungserklärung hinzu, die Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum abgrenzt.

Was schreibt das Gesetz beim Energieausweis vor?

Nach § 80 Gebäudeenergiegesetz (GEG) muss der Verkäufer spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen. § 87 GEG verlangt zusätzlich, dass bestimmte energetische Kennwerte – etwa Energieausweistyp, Endenergiebedarf oder -verbrauch und wesentlicher Energieträger – bereits in der Immobilienanzeige genannt werden. Verstöße können nach § 108 GEG als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld geahndet werden. Ob ein Bedarfsausweis oder ein Verbrauchsausweis zulässig ist, richtet sich nach Baujahr und Anzahl der Wohneinheiten des Gebäudes.

Warum die Reihenfolge bei der Lastenfreistellung wichtig ist

Ist die Immobilie noch mit einer Grundschuld belastet, muss die finanzierende Bank vor dem Notartermin eine Ablösesumme und die Konditionen für die Löschungsbewilligung mitteilen. Wer diesen Schritt erst kurz vor dem Notartermin angeht, riskiert Verzögerungen, da Banken für die Berechnung Bearbeitungszeit benötigen.

Wie hängen Vorbereitung und Angebotspreis zusammen?

Der Angebotspreis sollte erst feststehen, wenn Wertermittlung, Objektzustand und aktuelle Marktlage bekannt sind – nicht als erster Schritt der Vorbereitung. Ein zu hoch angesetzter Preis führt häufig zu langer Vermarktungsdauer und nachträglichen Preissenkungen, ein zu niedriger Preis verschenkt Verhandlungsspielraum.

Wer die Vorbereitung strukturiert angeht, kann passende Dienstleister – von Gutachtern bis Maklern – über das Verzeichnis vergleichen und unverbindlich Angebote einholen.

Häufige Fragen

Wie lange dauert die Vorbereitung eines Hausverkaufs?

Je nach Vollständigkeit der vorhandenen Unterlagen und Zustand der Immobilie reicht die Spanne von wenigen Wochen bis zu mehreren Monaten, insbesondere wenn Unterlagen erst neu beschafft werden müssen.

Brauche ich den Energieausweis schon für das Inserat?

Bestimmte Kennwerte aus dem Energieausweis müssen nach § 87 GEG bereits in der Anzeige stehen, der vollständige Ausweis selbst ist spätestens bei der Besichtigung vorzulegen.

Was passiert, wenn ich ohne Grundbuchauszug inseriere?

Rechtlich ist das zunächst kein Verstoß, verzögert aber in der Praxis das Vertrauen ernsthafter Interessenten und spätestens den Notartermin.

Muss ich vor dem Verkauf renovieren?

Nicht zwingend. Kleinere Instandsetzungen und eine aufgeräumte Präsentation wirken sich oft stärker auf den erzielbaren Preis aus als teure Komplettrenovierungen.

Quellen und Stand

• § 80 Gebäudeenergiegesetz (GEG), Energieausweispflicht — gesetze-im-internet.de, Stand: 09/2026
• § 87 Gebäudeenergiegesetz (GEG), Pflichtangaben in Immobilienanzeigen — gesetze-im-internet.de, Stand: 09/2026
• § 108 Gebäudeenergiegesetz (GEG), Bußgeldvorschriften — gesetze-im-internet.de, Stand: 09/2026
• Verbraucherzentrale — Ratgeber Hausverkauf — verbraucherzentrale.de, Stand: 09/2026

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