Glossar
Bodenrichtwert
Wer Bodenrichtwert einordnen kann, bewertet Aussagen und Vergleiche in diesem Fachgebiet sicherer. Die Definition steht direkt unten.
Definition
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für unbebauten Grund in einer abgegrenzten Zone, ermittelt und veröffentlicht von den Gutachterausschüssen der Länder, meist über das Portal BORIS. Er dient als Orientierungsgröße für die Bodenwertermittlung, ersetzt aber keine individuelle Wertermittlung des konkreten Grundstücks.
Was dahinter steckt
Der Bodenrichtwert ist nach § 196 BauGB ein durchschnittlicher Lagewert für unbebauten Boden innerhalb einer abgegrenzten Richtwertzone, den die Gutachterausschüsse aus ihrer Kaufpreissammlung ableiten. Er beschreibt nicht den Wert eines konkreten Grundstücks, sondern einen typisierten Zonenwert für ein sogenanntes Bodenrichtwertgrundstück, der im Bodenrichtwertinformationssystem BORIS für die jeweiligen Bundesländer öffentlich einsehbar ist und regelmäßig fortgeschrieben wird. In bebauten Gebieten wird der Bodenrichtwert nach § 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB fiktiv so ermittelt, als wäre der Boden unbebaut.
Nach § 196 Abs. 1 BauGB werden Bodenrichtwerte grundsätzlich zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres neu ermittelt, sofern kein Bundesland eine häufigere Aktualisierung vorsieht; für steuerliche Zwecke gelten zusätzlich eigene, oft abweichende Feststellungszeitpunkte. Der individuelle Wert eines konkreten Grundstücks kann vom Zonenwert deutlich abweichen und wird im Vergleichswertverfahren nach § 26 Abs. 2 ImmoWertV über einen objektspezifisch angepassten Bodenrichtwert bestimmt, der Zuschnitt und Erschließung berücksichtigt. Auch Grundstückstiefe, Ecklage oder abweichende Bebaubarkeit können zu spürbaren Zu- oder Abschlägen gegenüber dem reinen Zonenwert führen.
Was das konkret bedeutet
Für eine erste Einschätzung des Grundstücksanteils am Verkaufspreis lohnt der kostenpflichtige oder teils kostenfreie Abruf des aktuellen Bodenrichtwerts über das BORIS-Portal des jeweiligen Bundeslandes. Wichtig ist der genaue Abgleich der Grundstücksmerkmale mit dem sogenannten Bodenrichtwertgrundstück, da Abweichungen bei Zuschnitt, Erschließungsgrad oder zulässiger Nutzung spürbare Anpassungen des Werts nach oben oder unten erfordern. Bei sehr heterogenen Lagen lohnt zusätzlich ein Blick in benachbarte Richtwertzonen zum Vergleich.
Vertiefung und aktuelle Beiträge im Themenfeld Vorbereitung & Bewertung.
Die wichtigsten Fakten
| Rechtsgrundlage | § 196 BauGB |
|---|---|
| Aktualisierung | mindestens alle zwei Jahre |
| Abruf | Bodenrichtwertinformationssystem BORIS der Länder |
Weiterlesen
- Gutachterausschuss
- Vergleichswertverfahren
- Verkehrswert
- Löschungsbewilligung
- Reservierungsvereinbarung
- Energieausweis
- Teilungserklärung
- Teilverkauf
- Lastenfreistellung
Häufige Fragen
Ist der Bodenrichtwert der tatsächliche Grundstückswert?
Nein, er ist ein Durchschnittswert für eine ganze Richtwertzone; der individuelle Wert eines konkreten Grundstücks kann je nach Zuschnitt, Erschließung und Lage innerhalb der Zone abweichen.
Wie oft wird der Bodenrichtwert aktualisiert?
Nach § 196 BauGB grundsätzlich mindestens alle zwei Jahre, in manchen Bundesländern und bei starker Marktdynamik erfolgt die Fortschreibung auch jährlich oder unterjährig.
Wo finde ich den aktuellen Bodenrichtwert?
Über das länderspezifische Bodenrichtwertinformationssystem BORIS, das je nach Bundesland teils kostenfrei, teils gegen eine geringe Gebühr online abrufbar ist.
Quelle: § 196 BauGB – gesetze-im-internet.de · Stand: Oktober 2026
Nächster Schritt
Kostenlos Angebote vergleichen