Verkaufswege/Modelle

Teilverkauf-Modell (mit Verbraucherzentrale-Warnhinweis)

Verkauf eines Miteigentumsanteils gegen monatliches Nutzungsentgelt.

Rechtsgrundlageindividuelle vertragliche Gestaltung, notarielle Beurkundung nach § 311b BGB
Zuständige Stellegewerbliche Teilverkauf-Anbieter
Bearbeitungsdauervariiert je Anbieter
WarnhinweisVerbraucherzentrale weist auf Nutzungsentgelt, Instandhaltungspflichten und möglichen Rückkaufabschlag hin

Kurz gesagt

Der Eigentümer bleibt wohnen und verkauft nur einen Anteil, zahlt dafür aber ein laufendes Nutzungsentgelt — die Verbraucherzentrale rät zu einem genauen Vergleich der Gesamtkosten gegenüber einem klassischen Verkauf oder einer Kreditaufnahme.

Was dahinter steckt

Beim Teilverkauf veräußert der Eigentümer einen Miteigentumsanteil – meist zwischen 10 % und 50 % – an einen spezialisierten Anbieter, bleibt aber im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen und wohnt oder nutzt die Immobilie über ein separat vereinbartes Nießbrauch- oder Nutzungsrecht weiter. Im Gegenzug zahlt der Käufer des Anteils ein Nutzungsentgelt für den verkauften Teil und behält sich meist ein Andienungsrecht vor, das den Eigentümer zum späteren Rückkauf oder zum vollständigen Verkauf der Immobilie verpflichten kann.

Die Verbraucherzentralen warnen ausdrücklich vor den finanziellen Risiken dieses Modells: Das laufende Nutzungsentgelt kann über die Vertragslaufzeit erheblich zu Buche schlagen, häufig zusätzlich zu Instandhaltungskosten, die vertraglich oft vollständig beim Verkäufer verbleiben, obwohl dieser nur noch einen Teil der Immobilie besitzt. Bei einem späteren Gesamtverkauf wird zudem oft eine Durchführungsgebühr fällig, und die genaue Wertermittlung zum Verkaufszeitpunkt liegt häufig einseitig beim Anbieter. Betroffene sollten Vertragsunterlagen vor Unterschrift unabhängig, etwa durch einen Notar oder eine Verbraucherzentrale, prüfen lassen.

Im Unterschied zum klassischen Verkauf über Makler oder privat behalten Sie beim Teilverkauf Wohnrecht und Miteigentum, verzichten aber auf einen Teil des künftigen Wertzuwachses und tragen laufende Kosten. Gegenüber der Leibrente, bei der der volle Eigentumsanteil gegen laufende Zahlungen übertragen wird, bleibt beim Teilverkauf zumindest ein Miteigentumsanteil im eigenen Vermögen.

Die wichtigsten Fakten

Rechtsgrundlage	individuelle vertragliche Gestaltung, notarielle Beurkundung nach § 311b BGB
Zuständige Stelle	gewerbliche Teilverkauf-Anbieter
Bearbeitungsdauer	variiert je Anbieter
Warnhinweis	Verbraucherzentrale weist auf Nutzungsentgelt, Instandhaltungspflichten und möglichen Rückkaufabschlag hin

Für wen geeignet

Kann für Eigentümer interessant sein, die kurzfristig Liquidität benötigen, ohne vollständig auszuziehen, und die die laufenden Nutzungsentgelte sowie das Andienungsrecht klar verstanden haben. Nicht geeignet für Eigentümer, die die langfristigen Gesamtkosten nicht überschlagen können oder die auf eine unabhängige Rechtsberatung vor Vertragsschluss verzichten wollen.

Prüfpunkte vor der Entscheidung

Höhe und Dynamik des Nutzungsentgelts über die gesamte Laufzeit durchrechnen lassen, nicht nur den Anfangswert.
Wer Instandhaltungs- und Sanierungskosten trägt, vertraglich genau prüfen.
Bedingungen und Bewertungsmethode des Andienungsrechts beim späteren Rückkauf verstehen.
Vertrag vor Unterschrift unabhängig, etwa bei der Verbraucherzentrale, prüfen lassen.

Häufige Fragen

Warum warnt die Verbraucherzentrale vor Teilverkauf-Angeboten?

Weil die laufenden Nutzungsentgelte über die Vertragslaufzeit oft deutlich höher ausfallen können als die einmalige Auszahlung, und weil Instandhaltungspflichten sowie Rückkaufkonditionen für Verbraucher schwer einzuschätzen sind. Eine unabhängige Prüfung vor Vertragsschluss wird ausdrücklich empfohlen.

Bleibe ich beim Teilverkauf Eigentümer meiner Immobilie?

Sie bleiben Miteigentümer entsprechend dem nicht verkauften Anteil und behalten meist ein vertraglich gesichertes Wohn- oder Nutzungsrecht. Der verkaufte Anteil geht jedoch ins Eigentum des Anbieters über und wird im Grundbuch entsprechend eingetragen.

Was passiert, wenn ich das Andienungsrecht nicht erfüllen kann?

Das hängt von der konkreten Vertragsgestaltung ab; häufig kann der Anbieter dann den Verkauf der gesamten Immobilie verlangen. Genaue Bedingungen sollten vor Vertragsschluss juristisch geprüft werden, da sie sich zwischen Anbietern deutlich unterscheiden.

Offizielle Quelle

Verbraucherzentrale, Verbraucherinformation Teilverkauf von Immobilien · Stand: 09/2026

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