Glossar
Sachwertverfahren
Kurze Definition, Einordnung, verwandte Begriffe: Diese Seite ist der Einstieg zu Sachwertverfahren.
Definition
Das Sachwertverfahren ermittelt den Immobilienwert aus Bodenwert plus Gebäudesachwert, also den um Alterswertminderung bereinigten Herstellungskosten des Gebäudes. Es wird nach der ImmoWertV vor allem angewendet, wenn kaum Vergleichs- oder Ertragsdaten vorliegen, etwa bei individuell gestalteten selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern.
Was dahinter steckt
Das Sachwertverfahren errechnet den Verkehrswert nach §§ 35 bis 39 ImmoWertV aus der Summe von Bodenwert und dem Sachwert der baulichen Anlagen und wird vor allem bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet, für die kaum Vergleichspreise oder verwertbare Mieterträge vorliegen. Anders als das Ertragswertverfahren steht hier nicht der erzielbare Ertrag, sondern der reale Substanzwert des Gebäudes samt Außenanlagen im Mittelpunkt der Berechnung. Das Verfahren orientiert sich damit stärker an den ursprünglichen Herstellungskosten als am tatsächlich erzielbaren Marktpreis.
Nach § 35 Abs. 2 ImmoWertV ergibt sich der vorläufige Sachwert aus dem Sachwert der baulichen Anlagen, dem Sachwert der Außenanlagen sowie dem nach §§ 40 bis 43 ImmoWertV ermittelten Bodenwert; berücksichtigt werden zudem Alterswertminderung, Modernisierungsgrad und der bauliche Zustand des Gebäudes. Da der rechnerische Sachwert häufig deutlich vom tatsächlich erzielbaren Marktpreis abweicht, wird er anschließend über einen sogenannten Marktanpassungsfaktor an die reale regionale Marktlage angeglichen, um zu einem plausiblen Verkehrswert zu gelangen. Ohne diese Anpassung würde der Sachwert in gefragten Lagen häufig zu niedrig, in schwachen Lagen dagegen zu hoch ausfallen.
So begegnet es dir
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern in Wohnlagen mit geringer Nachfrage kann der ermittelte Sachwert ohne Marktanpassung deutlich über dem tatsächlich erzielbaren Preis liegen, was zu unrealistischen Preisvorstellungen führen kann. Verkäufer sollten daher stets prüfen, ob im Gutachten ein regional passender, aktueller Marktanpassungsfaktor des zuständigen Gutachterausschusses berücksichtigt wurde, bevor sie den Wert als Verkaufspreis ansetzen. Auch der angesetzte Modernisierungsgrad und etwaiger Sanierungsstau sollten im Gutachten nachvollziehbar begründet und dokumentiert sein.
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Daten im Überblick
| Rechtsgrundlage | §§ 35-39 ImmoWertV |
|---|---|
| Bodenwertermittlung | §§ 40-43 ImmoWertV |
| Typische Anwendung | selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser |
Verwandte Begriffe
- Verkehrswert
- Bodenrichtwert
- Vergleichswertverfahren
- Flurkarte
- Verbrauchsausweis
- Maklerprovision
- Teilungserklärung
- Verkauf vermietet
- Gewährleistung (beim Immobilienverkauf)
Fragen und Antworten
Wann kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz?
Vor allem bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, für die weder ausreichend Vergleichspreise noch marktübliche Mieterträge vorliegen und andere Verfahren daher nicht zuverlässig anwendbar sind.
Was ist der Marktanpassungsfaktor?
Ein vom Gutachterausschuss aus tatsächlichen Verkäufen abgeleiteter Korrekturfaktor, der den rein rechnerischen Sachwert an das tatsächliche regionale Preisniveau angleicht, da beide Werte sonst deutlich auseinanderfallen können.
Fließt der Bodenwert separat ein?
Ja, der Bodenwert wird nach §§ 40 bis 43 ImmoWertV eigenständig ermittelt, meist auf Basis des Bodenrichtwerts, und anschließend dem Sachwert der baulichen Anlagen hinzugerechnet.
Quelle: § 35 ImmoWertV – gesetze-im-internet.de · Stand: Oktober 2026
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