Glossar
Verkehrswert
Wer Verkehrswert einordnen kann, bewertet Aussagen und Vergleiche in diesem Fachgebiet sicherer. Die Definition steht direkt unten.
Definition
Der Verkehrswert (auch Marktwert) ist laut § 194 Baugesetzbuch der Preis, der zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Beschaffenheit einer Immobilie ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Er bildet die Grundlage für Preisfindung, Beleihung und Erbauseinandersetzung.
Kurz eingeordnet
Verkehrswert (auch Marktwert) ist nach § 194 BauGB der Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Beschaffenheit, sonstiger Eigenschaften und der Lage ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Abzugrenzen ist er vom subjektiven Wunschpreis eines Verkäufers, vom Beleihungswert einer Bank und vom steuerlichen Bedarfswert des Finanzamts, die jeweils anderen Zwecken und eigenen Berechnungsregeln folgen und deshalb regelmäßig zu unterschiedlichen Zahlen führen. Ermittelt wird der Verkehrswert nach den drei genormten Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren – deren Auswahl sich nach Objektart, Nutzung und verfügbarer Datenlage richtet. Die ImmoWertV löste zum 1. Januar 2022 die vorherige Wertermittlungsverordnung ab und vereinheitlichte die Bewertungsgrundsätze bundesweit.
Für den Verkauf ist der Verkehrswert die sachlich begründete Preisuntergrenze bei Verhandlungen, bei Erbauseinandersetzungen, Scheidungen und gerichtlichen Verfahren dient er zudem als verbindliche Bemessungsgrundlage, an der sich Ausgleichszahlungen oder Erbanteile orientieren. Ein belastbarer Verkehrswert wird von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder von Gutachterausschüssen nach § 192 BauGB auf Basis realer Marktdaten ermittelt; reine Online-Bewertungen liefern dagegen nur grobe Orientierungswerte ohne Objektbesichtigung und ohne rechtliche Beweiskraft. Gerichte und Finanzämter verlangen bei streitigen Fällen deshalb regelmäßig ein förmliches Gutachten statt einer bloßen Schätzung.
Was das konkret bedeutet
In Exposés und Maklerangeboten taucht der Verkehrswert häufig als Ausgangspunkt für den Angebotspreis auf, ohne dass er tatsächlich gutachterlich ermittelt wurde, sondern lediglich auf einer groben Markteinschätzung des Maklers beruht. Verkäufer sollten deshalb konkret nachfragen, mit welchem Verfahren und auf welcher Datenbasis (Vergleichspreise, Bodenrichtwert, Ertragslage) der genannte Wert zustande kam, bevor sie ihn ungeprüft als Preisgrundlage für Verhandlungen übernehmen. Bei größeren oder strittigen Objekten lohnt sich häufig ein unabhängiges Zweitgutachten, um die eigene Preisvorstellung zusätzlich abzusichern.
Weiterlesen im Themenfeld Vorbereitung & Bewertung.
Die wichtigsten Fakten
| Rechtsgrundlage | § 194 BauGB |
|---|---|
| Wertermittlungsverfahren | ImmoWertV (Vergleichs-, Ertrags-, Sachwertverfahren) |
| Zuständige Stellen | Gutachterausschuss (§ 192 BauGB) oder öffentlich bestellter Sachverständiger |
| Geltung ImmoWertV | seit 1. Januar 2022 |
Weiterlesen
- Vergleichswertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Wertermittlungsstichtag
- Grundbuch
- Kaufpreisfälligkeit
- Verkauf vermietet
- Kaufvertragsentwurf
- Halbteilungsgrundsatz (§ 656c BGB)
- Teilungserklärung
Was oft gefragt wird
Ist der Verkehrswert gleich dem Verkaufspreis?
Nein, der Verkehrswert ist eine objektive Rechengröße nach § 194 BauGB, der tatsächlich erzielte Verkaufspreis kann je nach Nachfrage, Verhandlungsgeschick, Zeitdruck und aktueller Marktlage spürbar davon abweichen und sowohl darüber als auch darunter liegen.
Wer darf einen rechtssicheren Verkehrswert ermitteln?
In der Regel öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige oder die örtlichen Gutachterausschüsse nach § 192 BauGB; für Gerichte, Finanzämter und Banken ist meist ausdrücklich ein solches förmliches Gutachten erforderlich.
Wie lange ist ein Verkehrswertgutachten gültig?
Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht, wegen sich ändernder Marktlagen wird eine Aktualisierung nach etwa ein bis zwei Jahren empfohlen, insbesondere vor Gericht, bei Erbschaften oder bei Kreditverhandlungen mit der Bank.
Quelle: § 194 BauGB – gesetze-im-internet.de · Stand: Oktober 2026
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