Glossar

Vergleichswertverfahren

Vergleichswertverfahren gehört zu den Begriffen, die in Gesprächen vorausgesetzt, aber selten erklärt werden. Diese Seite liefert die Definition, ordnet den Begriff ein und zeigt, wo er in der Praxis auftaucht.

Definition

Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Immobilienwert anhand tatsächlich erzielter Kaufpreise vergleichbarer Objekte in ähnlicher Lage, Größe und Ausstattung. Es ist nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) das bevorzugte Verfahren für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, sofern ausreichend Vergleichsdaten der Gutachterausschüsse vorliegen.

Kurz eingeordnet

Das Vergleichswertverfahren leitet den Verkehrswert unmittelbar aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke ab und ist in §§ 24 bis 26 ImmoWertV geregelt. Es eignet sich besonders für Standardobjekte wie Eigentumswohnungen, Reihenhäuser oder unbebaute Grundstücke, für die der Gutachterausschuss ausreichend Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren aus seiner Kaufpreissammlung liefern kann, sofern der örtliche Markt entsprechend viele vergleichbare Verkäufe hervorgebracht hat. Abzugrenzen ist es vom Sachwertverfahren, das über Bau- und Bodenwert rechnet, sowie vom Ertragswertverfahren, das auf erzielbaren Mieterträgen basiert und vor allem bei Renditeobjekten zur Anwendung kommt.

Herangezogen werden nach § 24 Abs. 2 ImmoWertV entweder unmittelbare Vergleichspreise ähnlicher Objekte oder ein objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktor, bei der Bodenwertermittlung zusätzlich der Bodenrichtwert nach § 26 Abs. 2 ImmoWertV. Voraussetzung für belastbare Ergebnisse ist eine ausreichende Zahl tatsächlich vergleichbarer Verkaufsfälle in Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung; fehlen solche Daten, etwa bei sehr individuellen oder denkmalgeschützten Objekten, weichen Gutachter meist ergänzend auf das Sachwert- oder Ertragswertverfahren aus, um dennoch zu einem belastbaren Ergebnis zu kommen. Der Vorteil des Verfahrens liegt in seiner unmittelbaren Marktnähe, da es tatsächlich erzielte Preise statt theoretischer Rechenmodelle zugrunde legt.

So begegnet es dir

Makler nutzen das Vergleichswertverfahren häufig informell, indem sie aktuelle Verkaufsfälle aus der eigenen Datenbank oder aus regionalen Grundstücksmarktberichten heranziehen, statt ein förmliches Gutachten zu beauftragen. Bei einer förmlichen Bewertung lohnt die Nachfrage, wie viele echte Vergleichsfälle zugrunde lagen, aus welchem Zeitraum sie stammen und ob diese tatsächlich aus derselben Lage und Bauepoche wie das zu bewertende Objekt kommen. Je älter die herangezogenen Vergleichsfälle sind, desto stärker sollte eine Anpassung an die aktuelle Marktentwicklung erfolgen.

Weiterlesen im Themenfeld Vorbereitung & Bewertung.

Die wichtigsten Fakten

Rechtsgrundlage§§ 24-26 ImmoWertV
Typische AnwendungEigentumswohnungen, Reihenhäuser, unbebaute Grundstücke
DatenquelleKaufpreissammlung des Gutachterausschusses

Verwandte Begriffe

Was oft gefragt wird

Für welche Immobilien eignet sich das Vergleichswertverfahren am besten?

Für Objekte, zu denen ausreichend echte Verkaufsfälle mit ähnlicher Lage, Größe und Ausstattung vorliegen, etwa Eigentumswohnungen oder Reihenhaussiedlungen mit vielen vergleichbaren Fällen aus jüngerer Zeit und ähnlicher Bauqualität.

Woher stammen die Vergleichspreise?

Aus der Kaufpreissammlung des zuständigen Gutachterausschusses, der alle beurkundeten Kaufverträge einer Region systematisch auswertet und daraus Vergleichsfaktoren sowie Bodenrichtwerte für die jeweilige Zone ableitet.

Was passiert, wenn zu wenige Vergleichsfälle vorliegen?

Dann greifen Gutachter meist ergänzend oder ausschließlich auf das Sachwert- oder Ertragswertverfahren zurück, um trotz dünner Datenlage dennoch zu einem belastbaren, nachvollziehbaren Wert zu gelangen.

Quelle: § 24 ImmoWertV – gesetze-im-internet.de · Stand: Oktober 2026

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