Glossar
Arglist / Arglistige Täuschung
Arglist / Arglistige Täuschung gehört zu den Begriffen, die in Gesprächen vorausgesetzt, aber selten erklärt werden. Diese Seite liefert die Definition, ordnet den Begriff ein und zeigt, wo er in der Praxis auftaucht.
Definition
Arglistige Täuschung liegt vor, wenn der Verkäufer einen ihm bekannten erheblichen Mangel bewusst verschweigt, obwohl er hätte aufklären müssen. In diesem Fall greift ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss nach § 444 BGB nicht, und der Käufer kann trotz Ausschlussklausel Ansprüche wegen des verschwiegenen Mangels geltend machen.
Kurz eingeordnet
Arglist beziehungsweise arglistige Täuschung liegt vor, wenn der Verkäufer einen ihm bekannten erheblichen Mangel bewusst verschweigt oder wahrheitswidrige Angaben macht, um den Käufer zum Vertragsschluss zu bewegen, und berechtigt nach § 123 Abs. 1 BGB zur Anfechtung der Willenserklärung. Im Immobilienkontext betrifft dies häufig verschwiegene Feuchtigkeitsschäden, Schimmel, Baumängel oder frühere, nicht offengelegte Bauschäden am Gebäude. Auch das bewusste Verharmlosen bekannter Mängel bei konkreten Nachfragen des Käufers kann als Arglist gewertet werden. Selbst ein bewusstes Ausweichen auf gezielte Fragen des Käufers kann im Einzelfall bereits als arglistiges Verhalten gelten.
Arglistiges Verhalten durchbricht nach § 444 BGB jeden vertraglichen Haftungsausschluss, sodass der Käufer trotz Ausschlussklausel volle Gewährleistungsrechte geltend machen kann. Für die Anfechtung nach § 123 BGB gilt zudem eine besondere Jahresfrist ab Entdeckung der Täuschung, die deutlich länger ist als übliche Verjährungsfristen bei gewöhnlichen Sachmängeln. Neben der Anfechtung kommen bei Arglist zusätzlich Schadensersatzansprüche des Käufers in Betracht.
In der Praxis
Käufer, die nach dem Einzug einen verschwiegenen Mangel entdecken, sollten die Beweise sorgfältig dokumentieren, da im Streitfall die Beweislast für die Arglist grundsätzlich beim Käufer liegt. Eine fachkundige rechtliche Beratung ist hier meist unerlässlich, da Nachweis, Beweismittel und Fristen im konkreten Einzelfall genau geprüft werden müssen. Zeugenaussagen früherer Handwerker oder Nachbarn können im Streitfall wichtige Indizien für eine arglistige Täuschung liefern. Fotos und Datumsangaben zum Zeitpunkt der Entdeckung erleichtern die spätere Beweisführung erheblich.
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Kennzahlen
| Rechtsgrundlage | § 123 BGB (Anfechtung), § 444 BGB (Durchbrechung des Haftungsausschlusses) |
|---|---|
| Beweislast | grundsätzlich beim Käufer |
| Typische Fälle | verschwiegene Feuchtigkeit, Schimmel, frühere Bauschäden |
Das gehört dazu
- Gewährleistung (beim Immobilienverkauf)
- Haftungsausschluss
- Notarvertrag
- Spekulationssteuer
- Immobiliengutachter
- Verkehrswert
- Energieausweis
- Auflassung
- Löschungsbewilligung
Was oft gefragt wird
Was zählt als arglistige Täuschung beim Immobilienverkauf?
Vor allem das bewusste Verschweigen erheblicher, dem Verkäufer bekannter Mängel oder wahrheitswidrige Aussagen über den tatsächlichen Zustand der Immobilie.
Kann sich der Verkäufer trotz vertraglichem Ausschluss auf diesen berufen?
Nein, ein vereinbarter Haftungsausschluss greift nach § 444 BGB gerade nicht, wenn der jeweilige Mangel arglistig verschwiegen wurde.
Wer muss die Arglist beweisen?
Grundsätzlich der Käufer, was in der Praxis oft schwierig ist, da er nachweisen muss, dass der Verkäufer den Mangel kannte und bewusst verschwieg.
Quelle: § 123 BGB – gesetze-im-internet.de · Stand: Oktober 2026
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