Glossar
Notarvertrag
Wer Notarvertrag einordnen kann, bewertet Aussagen und Vergleiche in diesem Fachgebiet sicherer. Die Definition steht direkt unten.
Definition
Der notarielle Kaufvertrag ist nach § 311b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den wirksamen Verkauf eines Grundstücks zwingend erforderlich; ohne notarielle Beurkundung ist der Vertrag formnichtig. Der Notar entwirft den Vertrag neutral für beide Parteien, klärt über Rechtsfolgen auf und wickelt den Eigentumsübergang ab.
Was dahinter steckt
Der notarielle Kaufvertrag ist nach § 311b Abs. 1 BGB für jeden Grundstückskaufvertrag zwingend vorgeschrieben; ohne notarielle Beurkundung ist der Vertrag zunächst formunwirksam und wird erst durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch nachträglich wirksam. Der Notar tritt dabei als neutrale, unabhängige Urkundsperson auf, die beide Vertragsparteien gleichermaßen berät und keine der Seiten einseitig vertritt. Diese Neutralitätspflicht unterscheidet den Notar deutlich von einem Rechtsanwalt, der stets nur eine Partei vertritt.
Aufgabe des Notars ist es, den Vertragsinhalt zu prüfen, beiden Seiten vollständig vorzulesen und über Risiken wie Lastenfreistellung, Gewährleistungsausschluss oder Fälligkeitsvoraussetzungen aufzuklären, ohne einseitig eine Partei zu bevorzugen. Die Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und werden nach verbreiteter Praxis meist, aber nicht zwingend gesetzlich vorgeschrieben, vom Käufer getragen. Die Höhe der Gebühren orientiert sich am beurkundeten Kaufpreis als Geschäftswert.
So begegnet es dir
Vor dem Notartermin lohnt es, einen Vertragsentwurf rechtzeitig zu erhalten und offene Fragen zu Fälligkeit, Gewährleistung oder Lastenfreistellung vorab in Ruhe zu klären, da der Notar in der Regel keine Vertragsänderungen mehr am Beurkundungstermin selbst diskutiert. Beide Parteien sollten sich ausreichend Zeit für die Verlesung nehmen und Rückfragen direkt an Ort und Stelle stellen. Wer den Entwurf zwei Wochen vor dem Termin erhält, kann offene Punkte meist noch problemlos klären lassen. Auch eine Vollmacht für eine Vertretung beim Termin lässt sich vorab unkompliziert notariell regeln.
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Die wichtigsten Fakten
| Rechtsgrundlage | § 311b Abs. 1 BGB |
|---|---|
| Kostenrechtsgrundlage | GNotKG |
| Folge fehlender Beurkundung | Vertrag zunächst unwirksam, Heilung erst durch Auflassung und Grundbucheintragung |
Weiterlesen
- Auflassung
- Kaufvertragsentwurf
- Lastenfreistellung
- Verkehrswert
- Ertragswertverfahren
- Kaufpreisfälligkeit
- Besichtigung
- Erbschein
- Zugewinnausgleich (bei Scheidung)
Häufige Fragen
Warum muss ein Grundstückskauf notariell beurkundet werden?
Weil § 311b Abs. 1 BGB dies zwingend vorschreibt, um beide Seiten vor übereilten Entscheidungen zu schützen und eine neutrale rechtliche Prüfung sicherzustellen.
Vertritt der Notar Käufer oder Verkäufer?
Keinen von beiden allein, der Notar ist zur neutralen Amtsführung verpflichtet und berät beide Vertragsparteien gleichermaßen unabhängig voneinander.
Was passiert ohne notarielle Beurkundung?
Der Vertrag ist zunächst formunwirksam, wird aber nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB rückwirkend gültig, sobald Auflassung und Grundbucheintragung tatsächlich erfolgt sind.
Quelle: § 311b BGB – gesetze-im-internet.de · Stand: Oktober 2026
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