Glossar
Nießbrauch
Diese Glossarseite erklärt Nießbrauch so, dass sich Angebote, Verträge und Fachtexte damit sicher lesen lassen.
Definition
Der Nießbrauch räumt einer Person das Recht ein, eine Immobilie zu nutzen und deren Erträge zu ziehen, ohne selbst Eigentümer zu sein, geregelt in §§ 1030 ff. BGB. Beim Immobilienverkauf mit vorbehaltenem Nießbrauch, etwa im Rahmen vorweggenommener Erbfolge, bleibt der Verkaufspreis meist deutlich unter dem lastenfreien Verkehrswert.
Einordnung
Der Nießbrauch ist ein dingliches Recht nach § 1030 BGB, das seinem Inhaber erlaubt, die Nutzungen einer Immobilie zu ziehen — etwa selbst darin zu wohnen oder sie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten —, ohne selbst Eigentümer zu sein. Er wird häufig im Rahmen vorweggenommener Erbfolge eingesetzt: Eltern übertragen das Eigentum bereits zu Lebzeiten auf ihre Kinder, behalten sich aber den Nießbrauch vor, um weiterhin in der Immobilie wohnen oder von den Mieteinnahmen leben zu können. Im Unterschied zum Wohnungsrecht nach § 1093 BGB, das nur das Wohnen selbst erlaubt, umfasst der Nießbrauch auch die wirtschaftliche Nutzung durch Vermietung.
Der Nießbrauch wird im Grundbuch eingetragen und mindert damit den erzielbaren Verkaufspreis erheblich, da ein potenzieller Käufer die Immobilie trotz Eigentumserwerbs nicht selbst nutzen kann, solange der Nießbrauch besteht. Für die steuerliche Bewertung, etwa bei Schenkung oder Erbschaft, wird der Kapitalwert des Nießbrauchs nach versicherungsmathematischen Grundsätzen unter Berücksichtigung der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten ermittelt und vom Verkehrswert abgezogen.
In der Praxis
In der Verkaufsberatung taucht der Nießbrauch häufig bei Immobilien auf, die im Rahmen einer Erbengemeinschaft oder vorweggenommenen Erbfolge übertragen wurden. Ein Verkauf mit bestehendem Nießbrauch ist grundsätzlich möglich, erfordert aber entweder die Zustimmung des Nießbrauchers zur Löschung oder einen Käufer, der die Belastung akzeptiert und den Preis entsprechend mindert. Vor dem Verkauf sollte immer geprüft werden, wie der Nießbrauch im Grundbuch genau ausgestaltet ist.
Vertiefung und aktuelle Beiträge im Themenfeld Sonderfälle.
Die wichtigsten Fakten
| Rechtsgrundlage | § 1030 ff. BGB |
|---|---|
| Eintragung | im Grundbuch, Abteilung II |
| Typischer Anwendungsfall | vorweggenommene Erbfolge, Altersvorsorge |
| Bewertung | Kapitalwert nach Lebenserwartung, mindert Verkehrswert |
Das gehört dazu
- Leibrente
- Teilverkauf
- Erbengemeinschaft
- Vergleichswertverfahren
- Löschungsbewilligung
- Bieterverfahren
- Bedarfsausweis
- Sachwertverfahren
- Online-Bewertung (Grenzen & Genauigkeit)
Fragen und Antworten
Kann eine Immobilie mit Nießbrauch überhaupt verkauft werden?
Ja, grundsätzlich ist ein Verkauf möglich, entweder mit Zustimmung des Nießbrauchers zur Löschung oder mit einem Käufer, der die bestehende Belastung übernimmt. Der Kaufpreis wird dabei entsprechend gemindert.
Wie unterscheidet sich der Nießbrauch vom Wohnungsrecht?
Der Nießbrauch erlaubt neben dem eigenen Wohnen auch die Vermietung und das Behalten der Mieteinnahmen, während das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB nur die persönliche Nutzung zum Wohnen umfasst. Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen.
Wer trägt die laufenden Kosten bei bestehendem Nießbrauch?
In der Regel trägt der Nießbraucher die gewöhnlichen Lasten der Immobilie, während außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen häufig dem Eigentümer obliegen. Die genaue Kostenverteilung kann vertraglich abweichend geregelt werden.
Quelle: § 1030 BGB – Gesetze im Internet · Stand: Oktober 2026
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