Glossar
Teilungserklärung
Diese Glossarseite erklärt Teilungserklärung so, dass sich Angebote, Verträge und Fachtexte damit sicher lesen lassen.
Definition
Die Teilungserklärung teilt ein Grundstück nach § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in einzelne Sondereigentumseinheiten wie Wohnungen auf und regelt Miteigentumsanteile, Sondernutzungsrechte und die Gemeinschaftsordnung. Sie ist beim Verkauf einer Eigentumswohnung eine der wichtigsten Unterlagen für Käufer und Notar.
Einordnung
Die Teilungserklärung ist die Erklärung des teilenden Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt nach § 8 WEG, mit der ein Grundstück in Miteigentumsanteile verbunden mit Sondereigentum an einzelnen Wohnungen oder Räumen aufgeteilt wird. Sie ist Grundlage jeder Eigentumswohnung und regelt gemeinsam mit der Gemeinschaftsordnung Nutzung, Kostenverteilung und Rechte der einzelnen Miteigentümer innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft. Ohne Teilungserklärung und zugehörige Wohnungsgrundbücher kann eine einzelne Wohnung rechtlich nicht separat verkauft werden. Sie wird üblicherweise vom teilenden Bauträger bereits vor dem Erstverkauf der Wohnungen notariell erstellt und beim Grundbuchamt hinterlegt.
Nach § 3 WEG kann das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eingeräumt werden, wobei nach § 3 Abs. 1 WEG auch Stellplätze als sondereigentumsfähig gelten. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung sollten Käufer die Teilungserklärung genau prüfen, da sie unter anderem Sondernutzungsrechte, bauliche Veränderungssperren und Stimmrechte in der Eigentümerversammlung verbindlich festlegt. Auch die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsichtsbehörde ist notwendiger Bestandteil der Teilungserklärung. Sie bestätigt, dass die einzelnen Einheiten baulich vollständig voneinander abgeschlossen sind.
Was das konkret bedeutet
Verkäufer einer Eigentumswohnung sollten die aktuelle Teilungserklärung samt Aufteilungsplan bei der WEG-Verwaltung anfordern und dem Käufer frühzeitig zur Verfügung stellen. Käufer prüfen insbesondere Sondernutzungsrechte an Garten, Keller oder Stellplatz sowie mögliche vertragliche Beschränkungen bei Vermietung oder baulichen Umbauten der Wohnung. Auch nachträgliche Beschlüsse der Eigentümerversammlung, die die Teilungserklärung ergänzen, sollten vor dem Verkauf eingesehen werden. Ein Blick in die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung gibt zusätzlich Aufschluss über anstehende Sanierungen oder Sonderumlagen.
Vertiefung und aktuelle Beiträge im Themenfeld Unterlagen & Recht.
Daten im Überblick
| Rechtsgrundlage | §§ 3, 8 WEG |
|---|---|
| Bestandteile | Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Gemeinschaftsordnung |
| Quelle | WEG-Verwaltung oder Grundbuchamt |
Das gehört dazu
- Grundbuch
- Baulastenverzeichnis
- Mieterselbstauskunft
- Halbteilungsgrundsatz (§ 656c BGB)
- Sachwertverfahren
- Gutachterausschuss
- Zwangsversteigerung
- Home-Staging
- Treuhandkonto (Notaranderkonto)
Fragen und Antworten
Was regelt die Teilungserklärung genau?
Sie legt fest, welche Räume Sondereigentum sind, welche Miteigentumsanteile bestehen und häufig auch Nutzungsrechte, Kostenverteilung sowie Stimmrechte in der Eigentümerversammlung.
Wo bekomme ich die Teilungserklärung als Verkäufer?
In der Regel bei der zuständigen WEG-Verwaltung oder beim Grundbuchamt, da die Teilungserklärung als Grundlage sämtlicher Wohnungsgrundbücher dort hinterlegt ist.
Kann eine Teilungserklärung nachträglich geändert werden?
Ja, meist ist dafür ein einstimmiger Beschluss aller Wohnungseigentümer sowie eine notarielle Beurkundung mit anschließender Grundbucheintragung erforderlich.
Quelle: § 8 WEG – gesetze-im-internet.de · Stand: Oktober 2026
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