Glossar
Reservierungsvereinbarung
Reservierungsvereinbarung ist ein Fachbegriff mit klarer Bedeutung und typischen Missverständnissen. Beides steht hier, mit Verweis auf die Praxis.
Definition
Eine Reservierungsvereinbarung soll die Immobilie für einen Interessenten gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr für einen begrenzten Zeitraum von weiteren Verkaufsbemühungen freihalten. Da für Grundstücksgeschäfte notarielle Form nach § 311b BGB gilt, sind Reservierungsgebühren rechtlich umstritten und teils gerichtlich für unwirksam bzw. rückforderbar erklärt worden.
Kurz eingeordnet
Eine Reservierungsvereinbarung ist eine formlose oder schriftliche Absprache zwischen Verkäufer beziehungsweise Makler und einem Kaufinteressenten, mit der die Immobilie für einen begrenzten Zeitraum vom weiteren Markt genommen wird, bevor der eigentliche Notarvertrag" abgeschlossen ist. Sie ist rechtlich klar vom Kaufvertrag zu unterscheiden, da sie kein Eigentum überträgt und keinen durchsetzbaren Anspruch auf den späteren Kaufabschluss begründet — der Immobilienerwerb selbst bleibt formbedürftig nach § 311b BGB.
Besondere Vorsicht ist bei Reservierungsgebühren geboten, die manche Makler von Interessenten verlangen: Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat wiederholt entschieden, dass Reservierungsvereinbarungen mit Gebührenpflicht, die den Interessenten faktisch zum Kauf drängen oder eine unangemessene Benachteiligung darstellen, unwirksam sein können und die Gebühr zurückzuzahlen ist. Verkäufer sollten daher genau prüfen, welche Regelungen der beauftragte Makler mit Interessenten trifft, da dies auf den Ruf des Verkaufsprozesses zurückfallen kann.
In der Praxis
In der Praxis dient die Reservierungsvereinbarung dazu, dem Käufer Zeit für die Finanzierungsklärung zu geben, ohne dass der Verkäufer parallel weiterverhandelt. Verkäufer sollten eine klare, kurze Frist vereinbaren, nach deren Ablauf die Immobilie ohne Weiteres wieder anderen Interessenten angeboten werden kann. Bei Reservierungsgebühren empfiehlt sich eine transparente vertragliche Regelung, die im Streitfall Bestand hat. Wird die Frist überschritten, ohne dass der Notartermin zustande kommt, sollten Verkäufer den weiteren Vermarktungsprozess zügig wieder aufnehmen, statt unbegrenzt auf den ursprünglichen Interessenten zu warten.
Weiterlesen im Themenfeld Verkaufsweg.
Kennzahlen
| Rechtsnatur | formlose Vorvereinbarung ohne Eigentumsübertragung |
|---|---|
| Bindungswirkung | kein durchsetzbarer Anspruch auf Kaufabschluss |
| Reservierungsgebühr | rechtlich umstritten, BGH-Rechtsprechung zu unwirksamen Klauseln |
| Formzwang Kaufvertrag | weiterhin notarielle Beurkundung nach § 311b BGB erforderlich |
Das gehört dazu
- Kaufpreisverhandlung
- Notarvertrag
- Finanzierungsbestätigung
- Immobiliengutachter
- Teilungserklärung
- Verkehrswert
- Bodenrichtwert
- Grundbuch
- Spekulationssteuer
Was oft gefragt wird
Ist eine Reservierungsgebühr rechtlich zulässig?
Das ist im Einzelfall zu beurteilen, der Bundesgerichtshof hat mehrfach Klauseln zu Reservierungsgebühren als unangemessene Benachteiligung eingestuft und für unwirksam erklärt. Eine pauschale Aussage zur Zulässigkeit ist daher nicht möglich.
Muss der Interessent nach einer Reservierung kaufen?
Nein, eine Reservierungsvereinbarung begründet keinen einklagbaren Anspruch auf den Kaufabschluss. Der eigentliche Kaufvertrag entsteht erst mit notarieller Beurkundung nach § 311b BGB.
Was passiert, wenn die Reservierungsfrist abläuft?
Nach Fristablauf ist der Verkäufer grundsätzlich wieder frei, die Immobilie anderen Interessenten anzubieten, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Eine Verlängerung ist einvernehmlich möglich.
Quelle: Verbraucherzentrale · Stand: Oktober 2026
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