Glossar
Ertragswertverfahren
Diese Glossarseite erklärt Ertragswertverfahren so, dass sich Angebote, Verträge und Fachtexte damit sicher lesen lassen.
Definition
Das Ertragswertverfahren berechnet den Immobilienwert aus den nachhaltig erzielbaren Miet- oder Pachterträgen abzüglich Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert über die Restnutzungsdauer. Es kommt nach der ImmoWertV vor allem bei vermieteten Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern zum Einsatz, weniger bei selbst genutztem Wohneigentum.
Kurz eingeordnet
Das Ertragswertverfahren ermittelt den Verkehrswert vermieteter oder gewerblich genutzter Immobilien nach §§ 27 bis 34 ImmoWertV auf Basis marktüblich erzielbarer Erträge, nicht der tatsächlich vereinbarten Miete des aktuellen Mietverhältnisses. Es unterscheidet sich damit deutlich vom Vergleichswertverfahren, das auf tatsächlich gezahlten Kaufpreisen basiert, und wird vor allem für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und andere renditeorientierte Immobilien eingesetzt, bei denen der laufende Ertrag im Vordergrund der Kaufentscheidung steht. Käufer solcher Objekte kalkulieren meist auf Basis der erzielbaren Rendite, weshalb der Ertragswert die für sie relevanteste Bewertungsgröße darstellt.
Nach § 27 Abs. 2 ImmoWertV setzt sich der vorläufige Ertragswert aus dem Bodenwert und dem kapitalisierten Reinertrag der baulichen Anlagen zusammen, wobei Restnutzungsdauer und ein objektspezifischer Liegenschaftszinssatz maßgeblich in die Berechnung einfließen. Je höher der angesetzte Liegenschaftszinssatz, desto stärker wirkt sich ein sinkender oder steigender Ertrag auf den Gesamtwert aus, weshalb dessen Herleitung durch den Gutachterausschuss besonders sorgfältig geprüft und nachvollzogen werden sollte, bevor der Wert als Verhandlungsbasis dient. Bewirtschaftungskosten wie Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis werden vom Rohertrag abgezogen, um den maßgeblichen Reinertrag zu ermitteln.
So begegnet es dir
Bei vermieteten Objekten lohnt der Blick auf die tatsächlich angesetzte marktübliche Miete im Gutachten, da diese von der bestehenden, oft niedrigeren Bestandsmiete deutlich abweichen kann. Auch der verwendete Liegenschaftszinssatz und die angenommene Restnutzungsdauer des Gebäudes sollten nachvollziehbar begründet sein, bevor der ermittelte Ertragswert als Grundlage für Preisverhandlungen mit Kaufinteressenten dient. Gerade bei älteren Mehrfamilienhäusern lohnt zudem ein Blick auf anstehende Instandhaltungskosten, da diese den Reinertrag und damit den Ertragswert spürbar mindern können.
Vertiefung und aktuelle Beiträge im Themenfeld Vorbereitung & Bewertung.
Daten im Überblick
| Rechtsgrundlage | §§ 27-34 ImmoWertV |
|---|---|
| Typische Anwendung | Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien, Renditeobjekte |
| Kernfaktoren | marktübliche Miete, Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer |
Verwandte Begriffe
- Verkehrswert
- Vergleichswertverfahren
- Verkauf vermietet
- Home-Staging
- Vorfälligkeitsentschädigung
- Bodenrichtwert
- Online-Bewertung (Grenzen & Genauigkeit)
- Vorkaufsrecht
- Verbrauchsausweis
Häufige Fragen
Zählt die tatsächliche Miete oder die marktübliche Miete?
Grundsätzlich die marktüblich erzielbare Miete nach § 27 Abs. 1 ImmoWertV, nicht zwingend die aktuell vereinbarte Bestandsmiete, auch wenn diese als zusätzliche Orientierung mit einfließen kann.
Was ist der Liegenschaftszinssatz?
Ein vom Gutachterausschuss aus tatsächlichen Verkaufsfällen abgeleiteter Zinssatz, mit dem der Reinertrag der baulichen Anlagen kapitalisiert wird; er spiegelt die übliche Rendite vergleichbarer Objekte am örtlichen Markt wider.
Für welche Objekte wird das Ertragswertverfahren meist genutzt?
Vor allem für vermietete Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien, bei denen der laufende Ertrag und nicht die Eigennutzung im Vordergrund der Kaufentscheidung steht.
Quelle: § 27 ImmoWertV – gesetze-im-internet.de · Stand: Oktober 2026
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