Glossar
Verkauf vermietet
Wer Verkauf vermietet einordnen kann, bewertet Aussagen und Vergleiche in diesem Fachgebiet sicherer. Die Definition steht direkt unten.
Definition
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" nach § 566 BGB: Der Käufer tritt automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein und muss ihn zu unveränderten Bedingungen fortführen. Für Investoren ist eine vermietete Immobilie daher oft attraktiver bewertet als für Selbstnutzer.
Einordnung
Der Verkauf einer vermieteten Immobilie folgt dem Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" aus § 566 BGB: Der Käufer tritt automatisch als neuer Vermieter in das bestehende Mietverhältnis ein, mit allen Rechten und Pflichten aus dem laufenden Mietvertrag. Der Verkauf selbst begründet damit keinen eigenen Kündigungsgrund, und der bestehende Mietvertrag bleibt zu unveränderten Konditionen bestehen. Dies unterscheidet den Verkauf vermieteter Objekte grundlegend vom Verkauf leerstehender Immobilien, bei denen der neue Eigentümer frei über Nutzung und Neuvermietung entscheiden kann.
Für Käufer, die selbst einziehen möchten, ist deshalb die Kündigungssperrfrist" bei Eigenbedarf relevant, die den unmittelbaren Eigenbedarf nach dem Kauf einschränken kann. Verkäufer wiederum müssen dem Mieter den Eigentümerwechsel mitteilen und sind verpflichtet, eine geleistete Mietkaution ordnungsgemäß auf den Käufer zu übertragen. Interessenten für vermietete Immobilien kalkulieren den Kaufpreis häufig anders als bei leerstehenden Objekten, da laufende Mieteinnahmen und die Kündigungsmöglichkeit den erzielbaren Wert beeinflussen.
So begegnet es dir
In der Vermarktung wird bei vermieteten Objekten meist zwischen Kapitalanlegern, die die Vermietung fortführen möchten, und Selbstnutzern unterschieden, die auf eine spätere Eigenbedarfskündigung angewiesen sind. Verkäufer sollten dem Käufer alle relevanten Mietvertragsunterlagen sowie Informationen zur Mietkaution rechtzeitig übergeben. Eine Mieterselbstauskunft ist hier nicht relevant, da es sich um ein bestehendes, nicht um ein neu zu begründendes Mietverhältnis handelt.
Vertiefung und aktuelle Beiträge im Themenfeld Sonderfälle.
Die wichtigsten Fakten
| Rechtsgrundlage | § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete) |
|---|---|
| Rechtsfolge | Käufer tritt automatisch als Vermieter in bestehenden Mietvertrag ein |
| Kündigungsgrund durch Verkauf | entsteht nicht automatisch |
| Relevant bei Eigenbedarf | Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB |
Weiterlesen
- Kündigungssperrfrist (Eigenbedarf nach Verkauf)
- Mieterselbstauskunft
- Nießbrauch
- Flurkarte
- Kaufpreisfälligkeit
- Gutachterausschuss
- Finanzierungsbestätigung
- Teilungserklärung
- Zugewinnausgleich (bei Scheidung)
Was oft gefragt wird
Kann der Käufer den bestehenden Mieter einfach kündigen?
Nicht ohne Weiteres, der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein und muss einen gesetzlichen Kündigungsgrund wie Eigenbedarf nachweisen. Zusätzlich kann eine Kündigungssperrfrist die Eigenbedarfskündigung zeitlich einschränken.
Muss der Verkäufer die Mietkaution an den Käufer übergeben?
Ja, die Kaution ist ordnungsgemäß auf den neuen Eigentümer zu übertragen, da dieser als Vermieter für ihre spätere Rückzahlung an den Mieter verantwortlich ist. Details sollten im Kaufvertrag geregelt werden.
Ändern sich die Mietkonditionen durch den Verkauf?
Nein, der bestehende Mietvertrag bleibt zu unveränderten Konditionen bestehen, der Verkauf allein berechtigt weder zu Mieterhöhungen noch zu einer Vertragsänderung. Der Käufer übernimmt die Vermieterposition unverändert.
Quelle: § 566 BGB – Gesetze im Internet · Stand: Oktober 2026
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