Kostenposten & Steuern

Vorfälligkeitsentschädigung (Rechtsgrundlage: § 490 Abs. 2 / § 502 BGB)

Ausgleich für vorzeitige Kreditrückzahlung.

  • Rechtsgrundlage§ 490 Abs. 2 BGB, § 502 BGB
  • Zuständige Stellefinanzierende Bank berechnet den Betrag
  • BerechnungsgrundlageZinsschaden der Bank aus vorzeitiger Rückzahlung, individuell je Kreditvertrag
  • Deckelungbei Verbraucherdarlehen nach § 502 BGB begrenzt (max. 1 % bzw. 0,5 % der Restschuld je nach Restlaufzeit)

Kurz gesagt

Die Vorfälligkeitsentschädigung lässt sich nicht pauschal berechnen, da sie vom individuellen Kreditvertrag, der Restschuld und der Restlaufzeit abhängt — bei Verbraucherdarlehen begrenzt § 502 BGB die Höhe.

Einordnung

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist die Entschädigung, die eine Bank verlangen darf, wenn ein Immobiliendarlehen vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung vorzeitig zurückgezahlt wird, etwa weil die finanzierte Immobilie verkauft wird. Rechtsgrundlage ist § 502 BGB, der die Berechnung und die Obergrenzen für die Entschädigung bei Verbraucherdarlehensverträgen regelt. Der Anspruch der Bank besteht, weil ihr durch die vorzeitige Rückzahlung entgangene Zinserträge und gegebenenfalls Verwaltungsaufwand entstehen.

Nach § 502 Abs. 3 BGB gelten gesetzliche Höchstgrenzen: Beträgt die Restlaufzeit bis zur nächsten Zinsanpassung mehr als ein Jahr, darf die Entschädigung maximal 1 % des vorzeitig zurückgezahlten Betrags ausmachen, bei einer Restlaufzeit von einem Jahr oder weniger maximal 0,5 %. Die konkrete Berechnungsmethode der jeweiligen Bank – meist nach der finanzmathematischen Methode des Bundesgerichtshofs – muss innerhalb dieser gesetzlichen Deckelung bleiben und kann auf Wunsch nachvollzogen werden. Kein Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung besteht unter bestimmten Voraussetzungen, etwa bei berechtigtem Widerruf des Darlehensvertrags oder nach Ablauf von zehn Jahren seit vollständigem Empfang des Darlehens gemäß § 489 BGB.

Anders als die Spekulationssteuer, die den Verkaufsgewinn betrifft, ist die Vorfälligkeitsentschädigung eine bankseitige Entschädigung im Zusammenhang mit der vorzeitigen Kreditablösung und unabhängig davon, ob beim Verkauf überhaupt ein Gewinn entsteht.

Daten im Überblick

Rechtsgrundlage§ 490 Abs. 2 BGB, § 502 BGB
Zuständige Stellefinanzierende Bank berechnet den Betrag
BerechnungsgrundlageZinsschaden der Bank aus vorzeitiger Rückzahlung, individuell je Kreditvertrag
Deckelungbei Verbraucherdarlehen nach § 502 BGB begrenzt (max. 1 % bzw. 0,5 % der Restschuld je nach Restlaufzeit)

Passt das zu mir?

Relevant für Verkäufer, deren Immobilie noch mit einem laufenden, zinsgebundenen Darlehen belastet ist und die vor Ablauf der Zinsbindung verkaufen möchten. Wer bereits vollständig entschuldet ist oder dessen Zinsbindung ausläuft, muss keine Vorfälligkeitsentschädigung einkalkulieren.

Worauf Sie achten sollten

  • Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung frühzeitig bei der finanzierenden Bank schriftlich anfragen.
  • Berechnungsmethode der Bank auf Einhaltung der gesetzlichen Höchstgrenzen nach § 502 BGB prüfen lassen.
  • Möglichkeit eines Sonderkündigungsrechts nach zehn Jahren gemäß § 489 BGB prüfen.
  • Vorfälligkeitsentschädigung als Kostenposition in die Verkaufskalkulation einplanen, nicht erst beim Notartermin.

Was oft gefragt wird

Wie hoch darf die Vorfälligkeitsentschädigung maximal sein?

Nach § 502 Abs. 3 BGB gilt eine Obergrenze von 1 % des vorzeitig zurückgezahlten Betrags bei mehr als einem Jahr Restlaufzeit und von 0,5 % bei einem Jahr oder weniger Restlaufzeit.

Kann ich eine Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden?

Unter bestimmten Voraussetzungen, etwa nach zehn Jahren seit vollständigem Darlehensempfang gemäß § 489 BGB oder bei berechtigtem Widerruf des Vertrags, entfällt der Anspruch der Bank. Ansonsten ist die Entschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung regelmäßig geschuldet.

Wann fällt die Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf an?

Sie wird fällig, wenn ein laufendes Darlehen mit fester Zinsbindung vor Ablauf dieser Bindung durch den Verkaufserlös vorzeitig abgelöst wird. Ohne laufendes Darlehen oder nach Ende der Zinsbindung entsteht kein Anspruch.

Offizielle Quelle

gesetze-im-internet.de, § 502 BGB · Stand: 09/2026

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