Glossar
Auflassungsvormerkung
Was Auflassungsvormerkung bedeutet, lässt sich in einem Satz sagen — die Einordnung dahinter ist entscheidend. Hier steht beides, kurz und nachvollziehbar.
Definition
Die Auflassungsvormerkung sichert den Käufer nach § 883 BGB ab, indem sie im Grundbuch vor der endgültigen Eigentumsumschreibung eingetragen wird und verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück zwischenzeitlich anderweitig belastet oder weiterverkauft. Sie wird üblicherweise unmittelbar nach der Beurkundung beantragt.
Kurz eingeordnet
Die Auflassungsvormerkung sichert nach § 883 BGB den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung ab und wird nach Beurkundung des Kaufvertrags meist unmittelbar ins Grundbuch eingetragen, noch bevor die endgültige Auflassung vollzogen und eingetragen ist. Sie verhindert wirksam, dass der Verkäufer das Grundstück in der Zwischenzeit ein zweites Mal verkauft, verschenkt oder anderweitig belastet. Ohne diese Absicherung wäre der Käufer in der oft mehrwöchigen Zwischenzeit rechtlich schutzlos. Die Eintragung erfolgt üblicherweise in Abteilung II des Grundbuchs und wird nach vollzogener Auflassung automatisch wieder gelöscht.
Nach § 883 Abs. 2 BGB sind Verfügungen, die nach Eintragung der Vormerkung getroffen werden, dem Käufer gegenüber unwirksam, soweit sie seinen Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden; das gilt selbst bei Zwangsvollstreckung oder Insolvenz des Verkäufers. Gerade zwischen Vertragsunterzeichnung und vollständiger Kaufpreisfälligkeit übernimmt die Vormerkung damit eine zentrale, rechtlich unverzichtbare Absicherungsfunktion für den Käufer. Der Rang des späteren Eigentumserwerbs bestimmt sich nach § 883 Abs. 3 BGB bereits nach der Eintragung der Vormerkung.
In der Praxis
In der Praxis macht der Notar die vollständige Kaufpreiszahlung regelmäßig von der zuvor eingetragenen Auflassungsvormerkung abhängig, da erst diese dem Käufer eine gesicherte Rechtsposition verschafft. Käufer sollten sich vom Notar den Eintragungsnachweis der Vormerkung ausdrücklich bestätigen lassen, bevor sie den vollständigen Kaufpreis überweisen. Die Eintragung selbst dauert je nach Amtsgericht meist nur wenige Tage bis Wochen nach der Beurkundung.
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Die wichtigsten Fakten
| Rechtsgrundlage | § 883 BGB |
|---|---|
| Wirkung | schützt vor Zweitverkauf, nachträglichen Belastungen und Insolvenz des Verkäufers |
| Eintragungszeitpunkt | in der Regel unmittelbar nach notarieller Beurkundung |
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Fragen und Antworten
Warum wird eine Vormerkung vor der endgültigen Auflassung eingetragen?
Weil zwischen Beurkundung und tatsächlicher Grundbucheintragung sonst Zeit vergeht, in der der Verkäufer das Grundstück theoretisch anderweitig belasten oder sogar verkaufen könnte.
Schützt die Vormerkung auch bei Insolvenz des Verkäufers?
Ja, nach § 883 Abs. 2 BGB bleiben spätere Verfügungen, auch im Rahmen einer Zwangsvollstreckung oder Insolvenz des Verkäufers, dem gesicherten Anspruch gegenüber unwirksam.
Wann darf laut Notarpraxis der Kaufpreis gezahlt werden?
In der Regel erst, wenn dem Käufer die Eintragung der Auflassungsvormerkung sowie weitere im Vertrag genannte Fälligkeitsvoraussetzungen schriftlich nachgewiesen wurden.
Quelle: § 883 BGB – gesetze-im-internet.de · Stand: Oktober 2026
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